Nga Redaksia – Projekti i shumëpropaganduar “Durrës Yacht Marina”, i paraqitur nga qeveria e Edi Rama si një nga investimet më të mëdha të huaja në historinë e Shqipërisë, po del dita-ditës si një operacion gjigant ndërtimi ku fitimet privatizohen, ndërsa rreziku dhe humbjet mbulohen nga qytetarët shqiptarë.
Sipas analizës së publikuar nga Ola Xama, projekti që fillimisht u shit si një marinë moderne turistike për jahte luksoze në zemër të Adriatikut, në realitet rezultoi një mega-kompleks pallatesh dhe hotelesh mbi territorin e Portit të Durrësit – porti më i rëndësishëm tregtar i vendit.
Kur kontrata me kompaninë e familjes së miliarderit arab Mohamed Alabbar u miratua në Kuvend, u kuptua qartë se “investimi strategjik” nuk kishte pothuajse asnjë lidhje me propagandën e servirur për publikun.
Investim i huaj? Jo – paratë e qytetarëve shqiptarë
Një nga pretendimet kryesore të qeverisë ishte se projekti do të financohej nga kapital i huaj që do të sillte zhvillim dhe punësim. Por dokumentet financiare tregojnë një tjetër realitet.
Në planin e biznesit, kompania Eagle Hills Real Estate Development merrte përsipër të investonte vetëm rreth 6.8% të projektit, ndërsa pjesa më e madhe e financimit do të sigurohej përmes kontratave të parashitjes së apartamenteve dhe njësive tregtare.
Pra, në thelb, projekti nuk po ndërtohet me kapitalin e investitorit arab, por me paratë e qytetarëve që kanë blerë apartamente ende pa përfunduar ndërtimi.
Ndërkohë, shteti shqiptar ka dhënë:
- tokën publike të Portit të Durrësit;
- lehtësitë fiskale;
- investimet infrastrukturore;
- dhe vetë territorin strategjik kombëtar.
Në këmbim të një investimi relativisht të vogël, kompania private planifikonte të siguronte qindra miliona euro fitime, me norma kthimi marramendëse.
Skandali i fundosjes së godinave
Pasi u rrëzua propaganda për “investimin e huaj”, qeveria dhe media pranë saj nisën të promovonin projektin si një mrekulli inxhinierike që do të ndërtohej nga ekspertët e kompanive që kishin realizuar vepra ikonike si:
- Burj Khalifa
- Dubai Marina
- Dubai Mall
Por edhe kjo fasadë duket se është rrëzuar.
Sipas të dhënave të publikuara, projektimi dhe ndërtimi janë realizuar kryesisht nga kompani shqiptare, ndërsa nga pesë godinat që po ndërtohen aktualisht, dy prej tyre kanë pësuar fundosje me disa centimetra dhe raportohet se rrezikojnë prishjen.
Nëse kjo konfirmohet plotësisht, atëherë kemi të bëjmë jo vetëm me një problem teknik, por me një alarm serioz për sigurinë e një projekti që po shitet si simbol i luksit dhe modernizimit.
Ushtrimi aritmetik që nxjerr zbuluar Durrës Marinën
Po të shohësh planin e biznesit që vetë kompania investitore Eagle Hills Real Estate Development ka dorëzuar pranë autoriteteve shqiptare, rezulton se çmimi i shitjes së apartamenteve në vitin e parë parashikohej rreth 1500 euro/m2.
Pas 20 vitesh, kur projekti planifikohet të përfundojë, çmimi sipas vetë kompanisë arrin në rreth 2185 euro/m2.
Pra, vetë kompania nuk pret ndonjë “shpërthim” spektakolar të vlerës së pronave.
Le të marrim një shembull të thjeshtë:
Një qytetar që blen një apartament 100 m2 me çmim 1500 euro/m2 do të paguante:
- 150 mijë euro sot.
Nëse pas 20 vitesh e shet sipas vlerës së parashikuar nga vetë kompania:
- do të përfitonte rreth 218.500 euro.
Pra, fitimi neto do të ishte:
- vetëm 68.500 euro në 20 vite.
Por nëse e njëjta shumë do të investohej në obligacione me interes 4.72%, kapitali në fund të periudhës 20-vjeçare do të arrinte:
- rreth 291.600 euro.
Fitimi neto:
- 141.600 euro.
Pra, pothuajse dyfish më i lartë se fitimi nga apartamenti në Durrës Marina.
Kjo ngre një pyetje shumë serioze:
Kush ka interes të blejë apartamente në një projekt me risk të lartë, me afate të paqarta përfundimi dhe me probleme teknike të raportuara, kur instrumente të zakonshme financiare ofrojnë fitime shumë më të mëdha dhe më të sigurta?
Pikërisht këtu lindin dyshimet më të forta mbi natyrën reale të këtij projekti.
Sepse ekonomikisht, investimi nuk rezulton logjik për kapital të pastër që kërkon fitim normal tregu.
Shqiptarët marrin riskun – oligarkët marrin fitimin
Bilancet financiare të kompanisë “Durrës Marina” tregojnë se gjatë viteve 2023–2024 janë realizuar rreth 41 milion euro punime, por vetëm një pjesë shumë e vogël e tyre është financuar realisht nga Eagle Hills.
Pjesa dërrmuese e fondeve ka ardhur nga kontratat e shitjes me qytetarët.
Pra:
- qytetarët japin paratë;
- qytetarët mbajnë riskun;
- ndërsa kompania private kontrollon projektin dhe përfiton fitimet marramendëse.
Ky model është kthyer tashmë në skemën tipike të ndërtimit në Shqipëri: ndërtuesi siguron lejen dhe mbështetjen politike, ndërsa konsumatori financon gjithçka pa asnjë mbrojtje reale ligjore.
Po shkatërrohet Porti i Durrësit për interesa private
Përveç rrezikut financiar për blerësit, çështja më e rëndë mbetet shkatërrimi i Porti i Durrësit – një aset strategjik kombëtar me vlerë qindra milionë euro.
Ndërsa shteti po shpenzon qindra miliona euro të tjera për zhvendosjen dhe ndërtimin e infrastrukturës së re portuale, projekti privat po ndërtohet mbi një pasuri publike të shqiptarëve.
Në fund, pyetja që mbetet është:
A po sakrifikohet një port strategjik kombëtar për t’i hapur rrugë një skeme gjigante fitimi privat, të financuar me paratë e shqiptarëve?